▲ [전문 칼럼] 김섭 변호사(성광합동법률사무소, 영천시고문변호사)

[깁섭 변호사의 법률상담]

전세보증금을 보호받기위해 전세권설정등기·확정일자제도 중 어느제도를 이용하는 것이 더 낳을까요?

전세권설정등기는 민법상 전세권에 관한 규정에 근거하여 등기부상 설정 순위에 따라 물권적 효력인 순위보호가 인정되는 것이다, 반면 확정일자제도는 주택임대치보호법에 근거하여 사회적 약자인 세압자를 보호하기 위하여 원칙적으로는 채권계약에 불과한 주택임대차에 대하여 물권적 효력을 부여하는 제도. 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 등기소나 공증사무소 또는 읍·면·동사무소에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고 및 주택을 인도받아 점유할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권은 등기만 설정해두면 그것만으로 그 순위에 따라 권리가 보장됩니다.

확정일자제도는 전입신고(주민등록)만 해두었을 뿐 주택을 인도받지 못하였거나, 주택을 인도받아 점유하고 있지만 전입신고(주민등록)를 해두지 않는 경우에는 보호를 받지 못한다는 단점이 있는데 반해, 전세권은 등기만 경료해두면 그것만으로 충분하고, 그밖에 전입신고(주민등록)나 주택을 인도받아 점유하는 요건은 필요치 않다.

확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 읍․면․동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속․간편한 절차에 의해 그 요건을 갖출 수 있음에 반하여, 전세권은 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하고, 그 절차도 다소 복잡하여 대부분 법무사의 협조를 얻는 경우가 많으며, 그 비용 또한 확정일자를 받는데 비하여 많이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료시에는 전세권설정등기를 말소해주어야 하는 번거러움도 있다.

전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우에는, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기해서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 민사집행법상 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.

확정일자만 갖춘 경우에는 경매절차에서 별도로 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있지만, 전세권설정등기를 한 전세권자는 별도의 배당요구 없이도 그 순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법에 의한 대항요건과 확정일자를 갖춤으로써 보호되는 확정일자제도에서는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금으로부터도 우선배당을 받을 수 있으나, 주택(대지 불포함)에 대해서만 전세권설정등기 한 전세권자의 경우에는 대지의 환가대금으로부터는 우선배당을 받을 수 없게 된다.