[윤영민 세무·회계]

장기임대주택 공실기간,세제혜택 기준

3개월 이하 임대기간 인정. . .6개월 이상 세제혜택 못받아

▲ [윤영민 세무·회계사] `세무회계 바로` 윤영민 세무사

◆임대주택 공실기간 임대기간에 포함되나?. 

장기임대주택 등록으로 얻을 수 있는 세법상의 혜택은 다양하다. 그런데 이러한 혜택을 받기 위해서는 장기임대주택으로 등록하고 일정한 기간의 의무 임대기간을 준수해야 하는데, 중간에 임대를 하지 못하고 비워두는 경우에는 혜택을 못 받을 수 있다. 오늘은 임대주택 공실기간이 임대기간에 포함되는지에 대해서 알아보겠다.

조세특례제한법 제 97조의 3 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례조항은 장기일반민간임대주택을 등록하고 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 50%의 장기보유특별공제를 적용하고, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제를 적용한다. 이때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 3개월 이내의 기간은 이를 주택임대기간에 산입하도록 하고 있다. 

따라서 조세특례제한법 97조의 3에서는 3개월 이하의 공실은 계속 임대한 것일 뿐만 아니라 임대기간에도 포함되나 3개월 초과한 공실은 계속 임대한 것으로 보지 않는다. 반면, 조세특례제한법 97조의 5에서는 6개월 이하 공실은 게속 임대한 것으로 보되 임대기간에는 포함되지 않고 6개월 초과한 공실이 있으면 계속하여 임대한 것이 아닌 것이 된다. 

소득세법 시행령에 따르면 양도소득세 중과세 배제되는 장기임대주택에 대해서는 8년이상 임대하는 주택이라고 하였을 뿐 계속해서 임대해야 하는 것을 요건으로 하고 있지 않다. 따라서 공실이 길어져도 총 임대기간이 5년 또는 8년을 채우면 된다는 의미이다. 임대기간의 계산은 조특법 97조를 준용하도록 하고 있는데 3개월 이하의 공실은 임대를 한 것으로 본다는 것이고, 또 재개발 재건축 등으로 공실이 있는 경우 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월의 기간은 공실에서 제외한다. 

그런데 이 말이 공실을 임대기간에 포함한다는 의미는 아니다. 왜냐하면 재개발 재건축이 되면 등록말소사유가 되어 더 이상 등록임대주택이 아닌 것이 되기 때문이다. 거주주택 비과세를 위한 임대주택에는 임대기간요건을 충족하기 못하게 된 때에 거주주택 비과세 세액을 추징하는 규정을 두었는데 여기에는 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우에 임대기간을 충족하지 못한 것으로 정해두고 있다. 

 임대를 하다보면 어느 정도 공실이 발생할 수 밖에 없다. 그런데 공실 상태인데도 임대를 계속한 것으로 인정해주는 기준은 세제 해택 조항마다 다르다. 때문에 자세히 알아보고 혜택을 적용받아야 한다.   

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