토지 매각전 건축된 무허가건물 새 토지주 철거 요구하면

지상권은 있으나 새 토지주가 사용료 요구하면 응해야

관습법상 법정지상권 존속기간, 별도 계약 없으면 15년~30년

▲ 김 섭 변호사, 성광합동법률사무소(대표변호사)

[질문]

저는 제 소유 대지 위에 무허가건물을 축조해 소유하고 있던 중, 대지만을 甲에게 매도하면서 건물의 철거나 지료에 대하여 아무런 약정이 없었고, 지금까지 무상으로 사용하고 있습니다. 그런데 최근 甲으로부터 위 대지를 매수한 乙은 제가 사용하는 무허가건물은 불법이라면서 철거를 요구하고 있습니다. 乙의 요구대로 철거해야 하는지?

[답변]

판례에 의하면 “대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 대지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다.”라고 하였다.

그런데 이 판례는 무허가건물을 자기가 축조하여 원시취득한 경우에 관한 판례로 보이고, “미등기 무허가건물을 대지와 함께 양도받아 소유하다가 대지의 소유권만이 이전된 경우에 관하여는 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다. 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습법상의 물권이 있다고 볼 수 없다.”라고 하였다.

위 판례들에 비추어 볼 때 귀하는 위 건물을 귀하가 축조하여 소유하고 있었으므로 위 건물의 소유를 위한 관습법상의 지상권을 취득하여 乙의 건물철거청구에 대항할 수 있다 할 것입니다. 다만, 乙이 대지사용의 대가를 요구하면서 법원에 지료청구를 하는 경우 귀하는 법원의 결정에 따라 지료를 지급하여야 한다.

참고로 관습법상 법정지상권의 존속기간은 영구적인 것은 아니며, 민법은 지상물의 종류와 구조에 따라 지상권의 최단 존속기간을 ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물의 경우 30년, ② 그 외의 건물의 경우 15년, 그리고 계약으로 지상권 존속기간을 정하지 아니한 경우 지상권의 존속기간은 지상물의 종류와 구조에 따라 위 ①,②에 정한 최단기간을 그 존속기간으로 정하고 있는데, 판례는 관습법상 법정지상권의 존속기간은 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 경우로 보아 민법의 규정을 따르도록 하고 있다.

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