[김섭 변호사의 法鏡] 상가 분양계약 후 건물주가 근저당(경매)으로 상가가 은행에 넘어갔다면?

근저당보다 먼저 분양계약(중개비청구)...낙찰(매수인)자에 상가 상사유치권 주장

▲ 김섭 영천시고문변호사(본지 독자 법률 상담 변호사)

[질문]: 

저는 甲 소유의 상가건물 중 점포 한 개에 대한 분양계약을 체결한 후 분양대금의 일부만 지급하고 위 점포를 인도받아 부동산임대업의 사업자등록을 마쳤는데, 얼마 지나지 않아서 甲은 乙 은행에게 상가건물 전체를 담보하고 대출을 받으면서 근저당권설정등기를 완료했다. 저는 위 근저당권이 설정되기 전 甲에 대하여 위 상가건물 내의 여러 점포에 대한 중개로 인하여 중개비청구권을 가지고 있다. 그 후 甲이 제때 채무를 변제하지 않자 乙 은행은 상가건물 전체에 대하여 임의경매를 신청하였고, 乙 은행 자신이 경매에서 낙찰을 받아 위 상가건물의 소유권을 취득했다. 

이와 같은 경우에 제가 중개비청구권에 기하여 상사유치권을 행사해서 위 상가건물을 낙찰받은 乙 은행에게 대항할 수 있는지요?

[답변]: 

상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생길 것일 필요는 없지만, 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것을 요구하고 있다. 그리고 유치권 성립 당시 이미 유치 목적물에 대하여 제3자가 제한물권을 설정해 놓은 경우라면 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다.

그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행의 저당권이 설정되어 있는 상태에서 상사유치권이 성립한 경우에 상사유치권자는 채무자 및 그 후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받은 자에 대해서는 대항할 수 있을 뿐, 선행 저당권자나 선행 저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다.

이에 귀하의 사건을 보건대, 귀하께서는 乙 은행의 근저당권보다 먼저 甲으로부터 중개비청구권이라는 상사채권을 취득하였으며, 상사유치권의 성립에 있어서는 귀하가 취득한 상사채권과 귀하가 점유하고 있는 점포 사이에 견련관계가 없어도 가능한 것이고, 또한 귀하가 점유하고 있는 점포는 채무자 甲의 소유인 것이므로 귀하께서는 근저당권 乙 은행이 신청한 임의경매의 매수인인 乙 은행에 대항해서 귀하의 상사유치권을 주장할 수 있다.

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